El 3 de abril es una fecha muy importante para todos los propietarios y futuros compradores en España. En este día, entraron en vigor nuevas regulaciones que combatirán eficazmente a los «okupas». Puede leer exactamente qué cambiará en las regulaciones en el último estudio preparado por el bufete de abogados Martínez-Echevarría en Marbella.
Málaga: la perla de la Costa del Sol
La provincia de Málaga es una auténtica joya para cualquiera que busque un lugar donde comprar una vivienda para disfrutar de una vida de tranquilidad y sol. Con una gran variedad de paisajes, desde las paradisíacas playas de la Costa del Sol hasta las majestuosas montañas de la Serranía de Ronda, la región ofrece el equilibrio perfecto entre naturaleza, cultura y calidad de vida. En pintorescos pueblos blancos como Mijas, Nerja o Ronda, podrá sentir la auténtica esencia andaluza, mientras que en las ciudades: Antequera o Marbella experimentará una modernidad que no renuncia a sus raíces.
El acceso a aeropuertos internacionales y una extensa red de carreteras hacen de la provincia de Málaga el lugar ideal tanto para quienes buscan una segunda residencia como para quienes desean establecerse aquí de forma permanente. Con un clima amable, una oferta gastronómica de primer nivel y una amplia oferta cultural, deportiva y de ocio, no sólo es un lugar donde comprar una vivienda, sino también donde vivir plenamente y disfrutar cada día de experiencias únicas.
Las «Ransomas» no son un problema en la Costa del Sol
Muchos extranjeros ya han hecho de este rincón de España su hogar, y son más los que planean hacerlo en un futuro próximo. Por supuesto, antes de dar este paso, hay una serie de preguntas clave que cualquier inversor responsable debería plantearse. ¿Cuáles son las zonas más atractivas para invertir en la provincia de Málaga? ¿Cuál es el precio medio de la vivienda en la provincia? ¿Cuáles son los trámites legales y fiscales para un extranjero que compra un piso o una casa en España? ¿Qué protecciones legales existen para los compradores extranjeros? En relación con la última pregunta, hay un concepto que se ha convertido en una auténtica bandera roja para muchos potenciales inversores. Nos referimos, por supuesto, a las «ransomas».
El fenómeno de las ejecuciones hipotecarias ilegales en España, aunque a menudo publicitado en los medios de comunicación, afecta principalmente a locales que llevan mucho tiempo desocupados, sobre todo en las grandes zonas urbanas. Por lo tanto, estos casos no son la norma, y existen mecanismos y procedimientos legales que permiten a los propietarios reclamar con éxito sus propiedades. A pesar de ello, la mayoría de las inversiones inmobiliarias en España -especialmente en zonas populares- como la Costa del Sol, están prácticamente libres de problemas de «ransomas».
El mercado inmobiliario español sigue siendo muy atractivo para los inversores internacionales, y un sólido sistema jurídico protege los derechos de los propietarios. Además, se ha detectado el fenómeno de las «ransomas» como consecuencia de la escasez de viviendas asequibles. Esto está impulsando a las autoridades a aplicar políticas que aborden tanto la oferta de viviendas como la seguridad jurídica de las inversiones. Merece la pena ser consciente de este fenómeno, pero no debería preocupar a nadie que desee invertir en la Costa del Sol.
Véase también:
Málaga y la Costa del Sol a salvo de ‘ransomas’ [ÚLTIMOS DATOS]
¿Qué es ‘okupas’ y por qué no se aplica a las propiedades de la Costa del Sol?
Conflicto de derechos constitucionales
Según el ordenamiento jurídico español, existe un conflicto entre dos derechos constitucionalmente garantizados. Por un lado, está el derecho a la propiedad privada, regulado en el Capítulo Segundo y Sección Segunda de la Constitución Española, en su artículo 33. 1. La función social de estos derechos determina su contenido, según la ley. 3. 3. Nadie puede ser privado de sus bienes y derechos, sino por causa legítima (incluido el interés social), mediante indemnización suficiente y con arreglo a la ley.
Por otro lado, el derecho a la vivienda, recogido en el Capítulo Tercero (artículo 47), establece que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos, por su parte, promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas adecuadas para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general y con el fin de evitar la especulación. Según estas disposiciones, la comunidad debe participar en las plusvalías generadas por la actividad urbanística de los poderes públicos.
¿Cuáles son las opciones legales para combatir el «ransomware»?
El fenómeno de los «ransomas» en España puede abordarse desde dos perspectivas jurídicas principales: la civil y la penal. Desde la perspectiva del derecho civil, el propietario tiene la opción de iniciar un procedimiento judicial para recuperar su propiedad mediante el desahucio, que puede llevarse a cabo con relativa rapidez. Las recientes reformas legislativas han facilitado estos procesos, proporcionando una mayor protección de los derechos de los propietarios.
En 2024, las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado intervinieron en 16.426 ocasiones como consecuencia de denuncias por robos en viviendas realizados con fines de ocupación ilegal. Cataluña acaparó el 40% de estos incidentes con un total de 7.009 intervenciones, más que el total de las tres comunidades autónomas siguientes. Al mismo tiempo, Andalucía registró casi tres veces menos intervenciones que Cataluña. Además, entre 2023 y 2024, el número de intervenciones policiales, relacionadas con estos delitos, disminuyó en toda la región andaluza.
En cuanto a los procedimientos civiles de desahucio, que permiten devolver las propiedades a sus legítimos propietarios, las cifras de desahucio son muy importantes. Estos son llevados a cabo por los tribunales, que son la etapa final del procedimiento para liberar propiedades – ya sea bajo la Ley Municipal de Arrendamientos (LAU) o como resultado de una ejecución hipotecaria. También ofrecen una imagen clara de cómo trabajan los tribunales para garantizar los derechos de los propietarios. En el segundo trimestre de 2024 se llevaron a cabo 7.850 desahucios de viviendas en toda España, lo que supone un incremento del 7,84% respecto al mismo periodo de 2023. Como se puede observar en el siguiente gráfico, la demanda de este tipo de acciones judiciales va disminuyendo paulatinamente.
En verde – desahucios ordenados como consecuencia de retrasos en el pago del alquiler. En naranja – retrasos en el pago de hipotecas.
¿Qué cambiará en la legislación sobre «ransomware»?
Merece la pena aclarar los datos relativos a ciertas disposiciones nuevas que afectan a los procedimientos civiles y penales – destinados a recuperar el control de las propiedades por parte de sus legítimos propietarios.
En primer lugar, la suspensión de los desahucios judiciales en España se ha prorrogado hasta 2026. Sin embargo, esto sólo se aplica a los casos en que los inquilinos aleguen dificultades económicas. No se trata de un concepto abstracto, sino de una situación jurídica que requiere acreditación. Introducida inicialmente para proteger a los inquilinos en apuros durante la crisis pandémica, la medida impide que se lleven a cabo desahucios y embargos en determinadas circunstancias, como cuando en el hogar afectado hay menores, ancianos o discapacitados entre sus miembros. Aunque esta medida ha sido objeto de debate, tanto desde el punto de vista de los derechos de los propietarios como de la protección social, su prórroga hasta 2026 pretende dar tiempo a una transición ordenada hacia soluciones de vivienda más sostenibles y garantizar la seguridad de quienes se enfrentan a un desahucio.
También se han introducido nuevas regulaciones con respecto a los procedimientos penales. Este es el caso de la Ley 1/2025, de 2 de enero de este año, de medidas para la eficiencia de la administración de justicia, que entró en vigor el 3 de abril de 2025. De acuerdo con esta reforma, los delitos de allanamiento y ocupación ilegal de una propiedad se han incluido en la lista de delitos que pueden tramitarse mediante el procedimiento judicial abreviado. Esto, a su vez, garantiza que, una vez que se haya presentado un caso ante el tribunal, se tramitará en un plazo máximo de 15 días.
¿Qué hacer cuando alguien ocupa una vivienda sin el consentimiento del propietario? Cuando una persona no paga el alquiler, incumpliendo el contrato de arrendamiento firmado con el propietario, tenemos la opción de recurrir a la vía civil y solicitar el desahucio. Sin embargo, ¿qué se debe hacer en una situación en la que alguien entra en la vivienda cuando está vacía? ¿Debe el propietario emprender acciones civiles o penales? En este caso, el factor tiempo resulta decisivo. Para emprender acciones penales, el delito debe ser flagrante, para que la policía pueda actuar con rapidez. A efectos legales, se considera flagrante un robo que se advierte y denuncia a las autoridades competentes en un plazo máximo de 48-72 horas desde que se produce.
Así, España se está tomando cada vez más en serio el problema de la ocupación ilegal, reforzando y mejorando la legislación vigente para garantizar la protección de los derechos de sus propietarios. Con ello se pretende mantener un equilibrio equitativo que también tenga en cuenta los derechos de los «okupas», buscando soluciones que respeten tanto la propiedad privada como la difícil situación en la que se encuentran algunos inquilinos.
