Dado que los tipos de interés de los bancos españoles son actualmente más atractivos que en Polonia, muchos clientes se plantean contratar una hipoteca para adquirir una vivienda.
Si tenemos que pedir un préstamo para comprar un inmueble por falta de fondos propios, es importante calcular bien el calendario de firma de los distintos contratos del proceso de adquisición del inmueble. Si indicamos la necesidad de financiación mediante préstamo en el acuerdo de reserva, evitaremos el estrés de no tener aún una hipoteca concedida y estar ya atados por los plazos para firmar los contratos. Por supuesto, esto tampoco se aplica a quienes disponen de fondos propios para la compra.
¿Puede un polaco solicitar un préstamo en España?
En el caso de clientes no residentes que dispongan de documentos que autentifiquen sus ingresos, los bancos españoles conceden préstamos sin mayores problemas. Como no residente, puede solicitar un préstamo por el 50% – 60% del valor de la propiedad. El banco le concederá un préstamo por un porcentaje determinado del valor de la propiedad, pero recuerde que además hay que añadir los impuestos, los gastos de transacción y los servicios jurídicos. Dependiendo de si se trata del mercado primario o secundario, supondrán un coste adicional que oscila entre el 8% y el 13%.
Un tasador independiente evalúa la propiedad en cuestión y, en la mayoría de los casos, es inferior a su valor real de mercado. Sin embargo, esto no debe interpretarse como un pago excesivo por la propiedad en cuestión, ya que esta es la estrategia adoptada por los bancos. Ofrecen préstamos por alrededor del 50-60% del valor de la propiedad y, de hecho, a menudo reducen el valor de la propiedad con el fin de tener la seguridad de un porcentaje más alto y así reducir su riesgo. En ambos casos, aunque el tasador valore la propiedad por encima del precio de mercado, el banco acepta el más bajo de los dos.
Por lo tanto, recomendamos adoptar el cálculo de obtener un préstamo del 50% del valor del inmueble para evitar decepciones y, si el importe concedido fuera superior, sería una agradable sorpresa.
¿Cuáles son los plazos y condiciones del préstamo?
El plazo máximo del préstamo es de 20 años, que también depende de la edad del prestatario. Las condiciones de préstamo que ofrecen actualmente los bancos (análisis basado en la oferta actual del Banco Santander y el Banco Sabadell) son las siguientes:
- 50-60% de la valoración de la propiedad,
- 20 años – periodo de amortización del préstamo,
- Tipo de interés del 3,60% durante el primer año del préstamo,
- Tipo de interés Euribor +1,9% a partir del segundo año de reembolso (a los clientes de fuera de la zona euro se les ofrecen préstamos a tipo variable a partir del segundo año de reembolso),
- Comisión de apertura de hipoteca del 1% al 1,5%,
- 0,25% en los 3 primeros años (0% después) de comisión por reembolso anticipado parcial o total.
El banco también nos obligará a contratar una póliza de seguro de vida, así como un seguro de hogar, a través de su agencia de seguros, pero suelen ser tarifas de mercado muy atractivas.
¿Es posible negociar el importe inicial del préstamo?
La comisión de apertura de un préstamo puede reducirse si nos aprovechamos de varias ofertas del banco: por ejemplo, teniendo dos tarjetas de crédito de las que se nos exige un gasto mínimo al mes o al año, o abriendo una cuenta de ahorro en el banco. Cada banco ofrece una serie de servicios adicionales y, si los aprovechamos, podemos reducir el importe de la comisión en varios puntos.
¿Qué documentos hay que presentar al banco al solicitar un préstamo?
Dependiendo de la situación personal y profesional del cliente, se requieren distintos documentos, pero siempre los necesitaremos:
- declaraciones de la renta de los 2 últimos años (PIT),
- la declaración BIK (oficina de información crediticia) de cada prestatario,
- extractos bancarios de los últimos 6 meses (donde se verán los recibos periódicos y los reembolsos de los préstamos a plazos, si los hay),
- un extracto del CEIDG para una actividad empresarial o las 3 últimas nóminas para un contrato de trabajo,
- en caso de empleo, se requiere información sobre la fecha de establecimiento o la duración del servicio,
- un extracto bancario u otra prueba de los fondos en la cuenta/préstamo (u otro producto financiero) que se utilizarán para comprar la propiedad como aportación de capital,
- «nota simple», es decir, los datos registrales de la propiedad que el cliente va a comprar,
- un acuerdo de reserva para la propiedad que se adquiere,
- una declaración de bienes completa,
- una solicitud de financiación cumplimentada,
- el número NIE del solicitante(I.E. – Número de Identidad de Extranjero), el llamado Número de Identificación de Extranjero.
Dependiendo del banco, nos pueden pedir que presentemos los documentos indicados traducidos por un traductor jurado. Estos casos son ya muy raros, ya que los bancos locales han concedido muchos préstamos a los polacos durante los dos últimos años y han adaptado hojas especiales para leer los distintos elementos de las declaraciones de la renta.
¿Cómo funciona el proceso y cuánto dura?
Por comodidad, es mejor adoptar una horquilla de entre 6 y 8 semanas. Una vez que el banco tiene la documentación completa del cliente, necesita alrededor de una semana para hacer el análisis y darle el resultado de la calificación automática. Si el resultado es positivo, aún tiene que ser aprobado por un analista o un director de sucursal (depende del importe de la hipoteca), lo que puede llevar otros pocos días.
A continuación, el banco hace tasar la propiedad (esto es coste del prestatario), lo que lleva otra semana, y luego -si no hay complicaciones adicionales durante el proceso- hay que añadir de 2 a 4 semanas para preparar el contrato de préstamo.
Si ya le han concedido un préstamo, recibirá la llamada FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que constituye una oferta vinculante de préstamo hipotecario. En este documento, el banco facilita información detallada sobre las condiciones y los costes de la hipoteca. Esto significa que durante el plazo, el banco no podrá cambiar ni una coma de las características de la hipoteca detalladas en la ficha. El Banco de España especifica que los bancos deben facilitar este documento de forma gratuita y al menos 10 días antes de la firma del contrato de compraventa, para que el futuro prestatario pueda «comparar y tomar una decisión informada» antes de firmar finalmente la hipoteca.
Una FEIN hipotecaria es una oferta vinculante, pero sólo para el banco. Según la Ley de Préstamos Inmobiliarios, un FEIN es «una oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato, que deberá ser como mínimo de diez días». El FEIN está vigente desde junio de 2019, cuando entró en vigor la nueva ley hipotecaria, que obliga a la banca a ofrecer información transparente a los clientes. Si firmas un FEIN (certificado de recepción) y después decides no contratar esa hipoteca, el banco no puede penalizarte ni cobrarte por ello.
Esto significa que, como paso previo a la firma del contrato hipotecario (y por tanto a la compra), el banco y el cliente deben presentarse ante el notario (el cliente puede acudir personalmente o representado por su abogado) con 10 días de antelación a la fecha de firma de la escritura definitiva de compraventa -para formalizar el acta de aceptación de las condiciones de la hipoteca-. Una vez transcurrido el plazo de 10 días, podemos proceder a la firma de la escritura de compraventa y de la hipoteca.
El último día de la compra se firman simultáneamente dos escrituras en presencia de un notario. En primer lugar, se redacta la escritura de compraventa del inmueble y, a continuación, se constituye la hipoteca sobre el mismo. El banco prestamista entrega un cheque bancario durante la escritura, que cubre el importe acordado de la hipoteca sobre la propiedad en cuestión.
Tras el acta notarial y la liquidación de los impuestos adeudados, se procederá a la inscripción del derecho de propiedad y de la carga hipotecaria en el registro de la propiedad correspondiente. El prestatario estará obligado a devolver el préstamo con los intereses acordados, siendo la garantía en caso de no liquidación la propiedad adquirida.
En caso de que el vendedor tenga una hipoteca sobre la propiedad, el pago de la hipoteca tendrá lugar simultáneamente el mismo día ante notario. El banco del comprador emitirá un cheque por el reembolso de la hipoteca y, si aún queda diferencia, se emitirá un segundo cheque al vendedor por el importe restante.
Todos los pagos de una operación de compraventa se realizan mediante «cheques bancarios certificados», lo que literalmente significa una garantía de que la cantidad determinada por la que se ha emitido el cheque está «congelada» en la cuenta hasta que se cobre el cheque en cuestión.
Las transferencias sólo se aplican al pago del primer contrato de reserva, en el que pagamos en la mayoría de los casos el 10% del precio de la vivienda, o para otras liquidaciones menores de facturas, si así lo deciden los abogados que representan a ambas partes.
Los bancos cobran una comisión por emitir un cheque certificado/garantizado y, dependiendo del banco, es de aproximadamente el 0,4% – 0,5% del importe. Recomendamos negociar con el banco para mantener la comisión lo más baja posible. Si vamos a realizar el pago del inmueble a través de un bufete de abogados, siempre podemos pedir ayuda y confiar en su larga colaboración con el banco en cuestión para reducir la comisión al mínimo posible.
Si está pensando en comprar una vivienda en Andalucía, vea qué cambios fiscales han adoptado las autoridades autonómicas para fomentar la inversión. Puede encontrar una lista y una descripción de los cambios en este enlace.
