¿Quiere comprar una casa en España en la Costa del Sol pero no sabe cómo serán los trámites? Puede contar con una asistencia completa por nuestra parte. Infórmese sobre los trámites que hay que cumplir para poder disfrutar del piso o chalet de sus sueños en España y cuáles son los costes adicionales de comprarlo.
Elija una casa en España para usted
Todo el proceso comienza con la elección de la casa: puede optar por una propiedad cerca de un campo de golf, una casa con vistas al mar o rodeada de un paisaje romántico. En la oferta que presentamos encontrará muchos edificios lujosos y modernos, listos para entrar a vivir; casas que pueden amueblarse a su gusto y según sus necesidades. Tampoco faltan casas y pisos atmosféricos o villas históricas para revitalizar. Le ayudamos no sólo con los trámites y la elección de una casa. Una vez que haya adquirido una propiedad en España, le ofrecemos ayuda con la remodelación, el diseño de interiores y la decoración, así como con la administración de la propiedad y la agencia de alquileres.
Contrato de reserva y depósito
Lo mejor es reservar la casa elegida mientras se llevan a cabo las negociaciones y los trámites legales. Redactamos un contrato de arras aunque hagamos una oferta inferior al precio de salida. Basándonos en él, pagamos un depósito de 6.000 euros o el 1% del valor de la casa a la cuenta del abogado o agente inmobiliario.
¿Por qué es tan importante pagar una señal? Esto permite al vendedor saber que estamos realmente interesados en comprar la casa.
Presentación de la oferta
El siguiente paso es hacer una oferta, es decir, la fase de negociación del mejor precio. Si el vendedor acepta la cantidad que le proponemos, procedemos a dar los siguientes pasos necesarios para finalizar la compra.
Si el vendedor rechaza nuestra oferta, podemos seguir negociando. Si fracasan, recuperamos la totalidad del depósito.
Acuerdo preliminar – llamado Contrato Privado y depósito
A continuación, con la ayuda de un abogado (que se encarga de supervisar la compra, las cuestiones fiscales), preparamos y firmamos un contrato preliminar, que incluye la información más importante relativa a la compra de la vivienda -incluida la fecha de firma de la escritura (normalmente entre un mes y dos meses en el caso del mercado secundario), la entrega de las llaves, etc.
La firma de este contrato suele tardar entre 14 y 21 días (desde el acuerdo del precio), dependiendo del tiempo que necesite el abogado para comprobar las cuestiones de legalidad, posibles deudas, anotaciones en cuenta, etc. del inmueble en cuestión.
A la firma del contrato, se realiza un pago inicial del 10% del precio de la propiedad (incluido el depósito ya pagado). En el caso de un contrato directamente con el promotor, el importe del depósito puede ser mayor.
Si el vendedor rompe el contrato, el comprador tiene derecho a la devolución del doble de la señal. Si somos nosotros quienes cancelamos la compra, perdemos la señal. Si compramos una vivienda a un promotor inmobiliario, acordamos en el contrato un calendario de pagos para los plazos posteriores.
En la legislación española existe un aval bancario para la compra de inmuebles en el mercado primario. Lo concede el banco, garantizando nuestros depósitos. Esto nos da la seguridad de que no perderemos nuestro dinero, aunque el promotor no cumpla el contrato.
Tanto para el acuerdo de depósito como para el acuerdo preliminar, no es necesaria su presencia: podemos firmar los documentos a distancia.
Contrato de compraventa e hipoteca
El contrato de compra de vivienda se firma en la notaría. Quienes dispongan de fondos pueden proceder inmediatamente a firmarlo. Unos días antes de la firma de la escritura de compraventa, el notario y el abogado deben inscribir el nombre del cliente en el registro de escrituras, indicando que ese día procederá a la escritura de compraventa. Durante este tiempo, cualquier otra inscripción en el libro de registro queda bloqueada. A continuación, el notario está obligado – tan pronto como se haya firmado la escritura de compra – a enviar el documento al registro e iniciar la inscripción del nuevo comprador.
Si se solicita un préstamo, la escritura se redacta en un plazo medio de 6 a 8 semanas (es posible modificar este plazo si ambas partes están de acuerdo). En la notaría, firmamos dos contratos al mismo tiempo: el de compra y el de hipoteca. Si no podemos comparecer personalmente, podemos nombrar a un representante notarial a tal efecto.
Si compra una casa a un promotor, el procedimiento puede ser un poco distinto: difiere en la forma de pago. No obstante, siempre tendrá que abonar una cuota de reserva inicial y los tramos siguientes, según el calendario de pagos. Sólo firmamos la escritura una vez finalizada la construcción.
¿Cómo obtengo un préstamo para comprar una casa en España?
Recomendamos utilizar los servicios del Banco Santander de España, el Banco Sabadell y los bancos La Caixa y CajaSur. Actualmente ofrecen préstamos al EURIBOR +3,60%.
El plazo máximo del préstamo es de 20 años, que también depende de la edad del prestatario. Las condiciones de préstamo que ofrecen actualmente los bancos (análisis basado en la oferta actual del Banco Santander y el Banco Sabadell) son las siguientes:
- 50-60% de la valoración de la propiedad,
- 20 años – periodo de amortización del préstamo,
- Tipo de interés del 3,60% durante el primer año del préstamo,
- Tipo de interés Euribor +1,9% a partir del segundo año de reembolso (a los clientes de fuera de la zona euro se les ofrecen préstamos a tipo variable a partir del segundo año de reembolso),
- Comisión de apertura de hipoteca del 1% al 1,5%,
- 0,25% en los 3 primeros años (0% después) de comisión por reembolso anticipado parcial o total.
¿A cuánto puede ascender el préstamo para comprar un piso o chalet? Los no residentes en España pueden esperar un máximo del 50%-60% del valor calculado sobre la base de una tasación realizada por un experto aprobado por el banco. Si compra una casa a un promotor inmobiliario, es hasta el 50% del precio indicado en el título de propiedad.
Podemos obtener condiciones de crédito favorables para la compra de una vivienda a un promotor que disponga de financiación para la construcción del inmueble. En este caso, el crédito se «transfiere» al comprador. Se trata de una subrogación, es decir, la conversión de un acreedor en un tercero.
En España siguen vigentes los llamados cheques bancarios certificados, emitidos por el banco. Se utilizan para pagar la compra de una propiedad. Otra opción es transferir el dinero a la cuenta fiduciaria de un cliente de un bufete de abogados. El abogado solicitará al banco que emita los cheques, lo que nos ahorrará la comisión que el banco cobra por la emisión del cheque. Los bufetes de abogados, por atender a un gran número de clientes, tienen importantes descuentos ofrecidos por el banco.
¿Quién paga la valoración bancaria?
Una vez pagada la señal para la compra de la casa elegida, el comprador encarga una tasación bancaria a su costa. Ésta es la base del préstamo. El coste de los servicios de un tasador en España ronda los 300 euros y depende del precio de compra.
Costes de transacción de la compra de inmuebles
Al precio de la vivienda que elijamos hay que sumarle aproximadamente entre un 8% y un 13% del valor de la misma. Estos incluyen el coste de los honorarios legales, notariales e impuestos, o los costes dependientes de la Comunidad Autónoma. A continuación encontrará información básica sobre estas tasas en Andalucía.
1. impuestos
Mercado secundario:
– impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP)
Actualmente, este impuesto sólo representa el 7% del valor de una vivienda adquirida en el mercado secundario.
Mercado primario
– IVA
Si compramos una casa a un promotor, tenemos que pagar un IVA del 10% del valor de la propiedad.
– un impuesto sobre transacciones de derecho civil, conocido como AJD, del 1 ,2%.
2. costas judiciales
- abogado: 1% del valor de la transacción +21% de IVA
- Arancel notarial: a partir de unos 1.000 euros en función del importe de la transacción; para una compra de 2.500.000 euros, unos 2.200 euros.
- inscripción en el registro de la propiedad: aprox. 500 – 1.000 euros
3 Gastos hipotecarios
- AJD: 1,2% del valor del préstamo concedido. Este coste es un coste bancario impuesto por ley a partir de 2019. Por tanto, no es un coste para el comprador.
- coste de la hipoteca: entre el 1% y el 1,5% del capital
4. otros gastos
- gastos de firma de contratos de servicios públicos (agua, electricidad, teléfono):desde aprox. 500
- Coste del número N.I.E. aprox. 190 € +21% IVA/persona
¿Cómo hacer un número N.I.E. en Polonia?
Los extranjeros que compran casas en España deben obtener un número N.I.E. (Número de identidad de extranjero). Es el equivalente al NIP polaco. Puede solicitarlo en la Embajada de España en Varsovia. El impreso de solicitud y la tasa (en español) también pueden presentarse en la delegación de la Policia Nacional en España. Hay que esperar aproximadamente 3-4 semanas para que se asigne el número. El número N.I.E. es necesario para realizar transacciones en España y para tramitar asuntos sociales, firmar contratos de servicios públicos, etc. La forma más sencilla es autorizar previamente a un abogado de su elección para que solicite en su nombre un número N.I.E. en Marbella.
¿Cómo abrir una cuenta bancaria en España?
Para iniciar los trámites de la compra y los servicios jurídicos, hay que abrir una cuenta bancaria con la que efectuar los pagos de la vivienda. También es necesario para firmar contratos de servicios públicos o pagar impuestos. Cuando vaya al banco, prepárese (traducido al español):
- copia del documento de identidad o pasaporte
- justificante de domicilio (factura de energía o agua a nuestro nombre y dirección de residencia en Polonia)
- documentos que confirmen nuestro empleo y nuestros ingresos (PIT del último año, certificado del lugar de trabajo)
- documentos relativos al origen del dinero para la compra del inmueble (por ejemplo, escritura notarial de venta del inmueble, documento que confirme la recepción de una herencia, extractos relativos a depósitos en bancos, etc.).
- tarjeta de recomendación de un banco de Polonia
- Número N.I.E.
Solicitud de crédito: ¿qué documentos?
- una carta de recomendación de un banco de Polonia, en la que se indique el tiempo que llevas siendo cliente del banco, el volumen de negocio anual aproximado, etc.
- datos de contacto del depositario de su banco en Polonia que pueda confirmar la validez de su extracto (correo electrónico, número de teléfono)
- un certificado del empresario en el que conste el salario, el tipo de contrato, el periodo de empleo, información sobre la empresa, sus datos de contacto, enlace a la página web, etc.
- declaraciones de la renta de los 2 últimos años (PIT)
- certificado de impago de impuestos
- un certificado de la BIK de que no existen reclamaciones contra usted
- factura de servicios públicos que confirme la dirección de residencia (por ejemplo, electricidad, agua, teléfono)
- una declaración firmada por el prestatario sobre los bienes inmuebles que posee, incluida la dirección y el valor de mercado actual aproximado de la propiedad
- cualquier otro documento adicional exigido por el banco
Le ayudamos en todas las fases
Vivo en España desde hace 25 años y tengo mucha experiencia en asesoramiento y mediación. Conozco las necesidades y requisitos de los clientes polacos y todos los trámites que hay que realizar para disfrutar de una casa en España. Junto con nuestro equipo de profesionales, ofrecemos asistencia en todas las fases: en la elección de la zona en la que desea vivir; en la búsqueda de una vivienda; en la elección de un abogado y un notario y en cualquier otra cuestión necesaria para finalizar la compra. También nos ocupamos de la remodelación, el diseño interior y los acabados, así como de la administración integral de la propiedad y la agencia de alquileres.
