3 kwietnia to bardzo istotna data dla wszystkich właścicieli oraz przyszłych nabywców nieruchomości w Hiszpanii. Tego dnia wchodzą bowiem w życie nowe regulacje, które pozwolą skutecznie walczyć z „okupas”. O tym, co dokładnie zmieni się w przepisach, przeczytacie w najnowszym opracowaniu, które przygotowało biuro prawne Martinez-Echevarría w Marbelli.
Malaga: perła Costa del Sol
Prowincja Malaga jest prawdziwą perłą dla każdego, kto szuka miejsca na zakup domu, aby nacieszyć się życiem pełnym spokoju i słońca. Dzięki różnorodności krajobrazów, od rajskich plaż na Costa del Sol, po majestatyczne góry Serranía de Ronda, region oferuje idealną równowagę między naturą, kulturą i jakością życia. W malowniczych białych wioskach, takich jak Mijas, Nerja czy Ronda, można poczuć autentyczną andaluzyjską esencję, podczas gdy w miastach: Antequerze czy Marbelli doświadczycie nowoczesności, która nie wyrzeka się swoich korzeni.
Dostęp do międzynarodowych lotnisk i rozbudowana sieć dróg sprawiają, że prowincja Malaga jest idealnym miejscem zarówno dla tych, którzy szukają drugiego domu, jak i dla tych, którzy chcą osiedlić się tutaj na stałe. Dzięki przyjaznemu klimatowi, pierwszorzędnej ofercie gastronomicznej oraz szerokiej gamie zajęć kulturalnych, sportowych i rekreacyjnych, jest ona nie tylko miejscem, w którym można kupić dom, ale także żyć pełnią życia i codziennie cieszyć się wyjątkowymi doświadczeniami.
„Okupas” nie jest problemem na Costa del Sol
Wielu obcokrajowców już uczyniło ten zakątek Hiszpanii swoim domem, a kolejni planują to zrobić w najbliższym czasie. Oczywiście przed podjęciem tego kroku pojawia się szereg kluczowych pytań, które każdy powinien sobie zadać odpowiedzialny inwestor. Jakie są najbardziej atrakcyjne obszary do inwestowania w prowincji Malaga? Jaka jest średnia cena nieruchomości w tej prowincji? Jakie są formalności prawne i podatkowe dla obcokrajowca, kupującego apartament lub dom w Hiszpanii? Jakie zabezpieczenia prawne istnieją dla zagranicznych nabywców? W związku z ostatnim pytaniem pojawiło się pojęcie, które stało się prawdziwą czerwoną flagą dla wielu potencjalnych inwestorów. Mowa oczywiście o „okupas”.
Zjawisko nielegalnego zajęcia nieruchomości w Hiszpanii, choć niejednokrotnie nagłaśniane w mediach, dotyczy głównie lokali niezamieszkałych przez długi czas, zwłaszcza w większych obszarach miejskich. Takie przypadki nie są więc normą, istnieją również mechanizmy prawne i procedury, dzięki którym właściciele mogą skutecznie odzyskać swoje nieruchomości. Pomimo tego, większość inwestycji w nieruchomości w Hiszpanii – zwłaszcza w popularnych rejonach – takich jak Costa del Sol, jest praktycznie wolna od problemów związanych z „okupas”.
Hiszpański rynek nieruchomości pozostaje bardzo atrakcyjny dla międzynarodowych inwestorów, a solidny system prawny chroni prawa ich właścicieli. Co więcej, zjawisko „okupas” zostało zidentyfikowane jako konsekwencja niedoboru przystępnych cenowo mieszkań. Skłania to władze do wdrażania polityk, dotyczących zarówno podaży mieszkań, jak i bezpieczeństwa prawnego inwestycji. Warto zdawać sobie sprawę z tego zjawiska, jednak nie powinno ono być zmartwieniem dla wszystkich, którzy chcą inwestować na Costa del Sol.
Zobacz także:
Malaga i Costa del Sol bezpieczne od „okupas” [NAJNOWSZE DANE]
Czym jest „okupas” i dlaczego nie dotyczy nieruchomości na Costa del Sol?
Konflikt konstytucyjnych praw
Zgodnie z hiszpańskim systemem prawnym, dochodzi do konfliktu dwóch konstytucyjnie gwarantowanych praw. Z jednej strony jest to prawo do własności prywatnej, uregulowane w rozdziale drugim i sekcji drugiej Konstytucji Hiszpanii, w art. 33. 1. Funkcja społeczna tych praw wyznacza ich treść, zgodnie z ustawą. 3. 3. nikt nie może być pozbawiony swojej własności i praw, z wyjątkiem uzasadnionych względów (w tym interesu społecznego), za odpowiednim odszkodowaniem i zgodnie z przepisami prawa.
Z drugiej strony prawo do mieszkania, zawarte w rozdziale trzecim (art. 47) mówi, że wszyscy Hiszpanie mają prawo do korzystania z przyzwoitych i odpowiednich warunków mieszkaniowych. Władze publiczne promują natomiast niezbędne warunki i ustanawiają odpowiednie zasady, aby to prawo było skuteczne, regulując użytkowanie gruntów zgodnie z interesem ogólnym i w celu zapobiegania spekulacji. W myśl tych zapisów, społeczność powinna uczestniczyć w zyskach kapitałowych, generowanych przez działania władz publicznych w zakresie rozwoju obszarów miejskich.
Jakie są prawne możliwości walki z „okupas”?
Do zjawiska „okupas” w Hiszpanii można podejść z dwóch głównych perspektyw prawnych: cywilnej i karnej. Z punktu widzenia prawa cywilnego, właściciel ma możliwość wszczęcia postępowania sądowego w celu odzyskania swojej własności poprzez eksmisję, która może być przeprowadzona relatywnie szybko. Ostatnie reformy ustawodawstwa ułatwiły te procesy, zapewniając większą ochronę praw właścicieli nieruchomości.
W 2024 r. Państwowe Siły Bezpieczeństwa interweniowały w 16 426 razy w wyniku zgłoszeń włamań do domów, dokonanych w celu ich nielegalnego zajęcia. Katalonia odpowiadała za 40% tych zdarzeń z łączną liczbą 7 009 interwencji, czyli więcej niż łącznie w kolejnych trzech wspólnotach autonomicznych. Równocześnie Andaluzja zarejestrowała niemal 3-krotnie mniej interwencji niż Katalonia. Co więcej, w latach 2023-2024 liczba interwencji policji, związanych z tymi przestępstwami, spadła w całym regionie Andaluzji.
W odniesieniu do cywilnych postępowań eksmisyjnych, które umożliwiają zwrot nieruchomości ich prawowitym właścicielom, bardzo istotne znaczenie mają dane dotyczące eksmisji. Są one przeprowadzane przez sądy, będące ostatnim etapem procedury uwolnienia nieruchomości – czy to na mocy ustawy o dzierżawie miejskiej (LAU), czy w wyniku przejęcia nieruchomości. Dają także jasny obraz pracy sądów, która gwarantuje prawa właścicieli nieruchomości. W II kwartale 2024 r. w całej Hiszpanii przeprowadzono 7 850 eksmisji z nieruchomości, co stanowi wzrost o 7,84% w porównaniu z tym samym okresem 2023 r. Jak widać na poniższym wykresie, zapotrzebowanie na tego typu działania prawne stopniowo maleje.
Na zielono – eksmisje zasądzone w konsekwencji zalegania z płatnością czynszu. Na pomarańczowo – zalegania z kwotami hipoteki.
Co zmieni się w przepisach dotyczących „okupas”?
Warto doprecyzować dane w odniesieniu do niektórych nowych przepisów, wpływających na postępowania cywilne i karne – mające na celu odzyskanie kontroli nad nieruchomościami przez ich prawowitych właścicieli.
Po pierwsze, zawieszenie eksmisji sądowych w Hiszpanii zostało przedłużone do 2026 r. Dotyczy to jednak tylko przypadków, w których lokatorzy twierdzą, że znajdują się w trudnej sytuacji ekonomicznej. Nie jest to pojęciem abstrakcyjnym, ale sytuacją prawną, która wymaga akredytacji. Środek ten, początkowo wprowadzony w celu ochrony najemców, znajdujących się w trudnej sytuacji podczas kryzysu pandemicznego, zapobiega wykonywaniu eksmisji i przejęć w pewnych okolicznościach – np. gdy dotknięte nią gospodarstwo domowe ma wśród członków nieletnich, osoby starsze lub niepełnosprawne. Chociaż środek ten był przedmiotem debaty, zarówno z punktu widzenia praw wynajmujących, jak i ochrony socjalnej, jego przedłużenie do 2026 r. ma na celu zapewnienie czasu na uporządkowane przejście na bardziej zrównoważone rozwiązania mieszkaniowe oraz zapewnienie bezpieczeństwa osobom zagrożonym eksmisją.
Jeżeli chodzi o postępowania karne, wkrótce również pojawią się nowe przepisy. Chodzi o ustawę 1/2025 z 2 stycznia tego roku w sprawie środków na rzecz skuteczności wymiaru sprawiedliwości, która wejdzie w życie 3 kwietnia 2025 r. Zgodnie z tą reformą, przestępstwa wtargnięcia i uzurpacji nieruchomości zostały włączone do listy przestępstw, które mogą być rozpatrywane w ramach szybkiej procedury sądowej. To z kolei gwarantuje, że po wniesieniu sprawy do sądu zostanie ona rozpatrzona w ciągu maksymalnie 15 dni.
Co zrobić, gdy ktoś zajmuje lokal bez zgody właściciela? Kiedy osoba fizyczna nie płaci czynszu, naruszając umowę najmu podpisaną z wynajmującym, mamy możliwość skorzystania z postępowania cywilnego i zażądania eksmisji. Jednak co zrobić w sytuacji, gdy ktoś wejdzie na nieruchomość, gdy jest pusta? Czy właściciel powinien podjąć działania cywilne lub karne? W tym przypadku czynnik czasu staje się decydujący. Aby podjąć działania karne, przestępstwo musi być rażące, co pozwala policji na szybkie działanie. Dla celów prawnych za rażące uznaje się włamanie, które zostało zauważone i zgłoszone właściwym organom w ciągu maksymalnie 48-72 godzin od jego wystąpienia.
Tym samym Hiszpania coraz poważniej podchodzi do problemu nielegalnego zajmowania nieruchomości, wzmacniając i udoskonalając istniejące przepisy w celu zapewnienia ochrony praw ich właścicieli. Ma to na celu utrzymanie sprawiedliwej równowagi, która uwzględnia także prawa „okupas” – poszukując rozwiązań, szanujących zarówno własność prywatną, jak i trudną sytuację, w której znajduje się część lokatorów.
