Chcesz kupić dom w Hiszpanii na Costa del Sol, ale nie wiesz jak będą wyglądały procedury? Możesz liczyć na kompleksową pomoc z naszej strony. Poznaj formalności, które należy spełnić, by cieszyć się wymarzonym apartamentem lub willą w Hiszpanii i jakie są dodatkowe koszty jej zakupu.
Wybierz dom w Hiszpanii dla siebie
Cały proces zaczyna się od wyboru domu – możesz zdecydować się na posiadłość niedaleko pola golfowego, dom z widokiem na morze czy otoczony romantyczną scenerią. W przedstawionej przez nas ofercie znajdziesz wiele luksusowych, nowoczesnych budynków, gotowych do zamieszkania; domów możliwych do urządzenia zgodnie z Twoim gustem i potrzebami. Nie brakuje również klimatycznych domów i mieszkań czy zabytkowych willi do rewitalizacji. Pomagamy nie tylko przy formalnościach i wyborze domu. Po zakupie nieruchomości w Hiszpanii oferujemy pomoc przy przebudowie, zaprojektowaniu wnętrza, wystroju oraz administrowanie nieruchomością i pośrednictwo w wynajmie.
Rezerwacja i umowa depozytowa
Najlepiej zarezerwować wybrany dom na czas negocjacji i formalności prawnych. Umowę depozytową sporządzamy nawet w przypadku, gdy składamy ofertę niższą niż cena wyjściowa. Na jej podstawie wpłacamy na konto prawnika lub agenta nieruchomości depozyt w wysokości 6 tys. € lub 1% wartości domu.
Dlaczego tak ważne jest wpłacenie depozytu? Dzięki temu sprzedający wie, że rzeczywiście jesteśmy zainteresowani kupnem domu.
Składanie oferty
Kolejnym krokiem jest złożenie oferty – czyli etap negocjacji najlepszej ceny. Jeśli sprzedający zgodzi się na zaproponowaną przez nas kwotę, przystępujemy do realizacji kolejnych czynności niezbędnych do finalizacji zakupu.
Jeśli sprzedający odrzuci naszą ofertę, możemy kontynuować negocjacje. W przypadku ich niepowodzenia odzyskujemy cały depozyt.
Umowa przedwstępna – tzw. Private Contract i zadatek
Następnie, korzystając z pomocy prawnika (który zajmuje się nadzorem nad zakupem, kwestiami podatkowymi), przygotowujemy i podpisujemy umowę przedwstępną, w której zawieramy najważniejsze informacje dotyczące kupna domu – w tym datę podpisania aktu notarialnego (zwykle od miesiąca do 2 miesięcy w przypadku rynku wtórnego), przekazania kluczy itp.
Podpisanie niniejszej umowy zwykle zajmuje od 14 do 21 dni (od uzgodnienia ceny) – w zależności od tego, ile czasu potrzebuje prawnik do sprawdzenia kwestii związanych z legalnością, ewentualnym zadłużeniem, wpisów do ksiąg itp. danej nieruchomości.
Przy podpisaniu umowy dokonywana jest wpłata zadatku w wysokości 10% ceny nieruchomości (z uwzględnieniem wpłaconego już depozytu). W przypadku umowy bezpośrednio z deweloperem, kwota zadatku może być wyższa.
Jeśli sprzedający zerwie umowę, kupujący ma prawo do zwrotu podwójnej wartości zadatku. Gdy to my zrezygnujemy z kupna, tracimy zadatek. Jeśli kupujemy nieruchomość od dewelopera, ustalamy w umowie harmonogram płatności kolejnych transz.
W hiszpańskim prawie w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym obowiązuje gwarancja bankowa. Udziela jej bank, zabezpieczając nasze wpłaty. Dzięki temu mamy pewność, że nie stracimy pieniędzy, nawet jeśli deweloper nie wywiąże się z kontraktu.
Zarówno w przypadku umowy depozytowej, jak i przedwstępnej, Państwa obecność nie jest wymagana – dokumenty możemy podpisać zdalnie.
Umowa zakupu i hipoteki
Umowa zakupu domu podpisywana jest u notariusza. Osoby dysponujące funduszami mogą przystąpić niezwłocznie do jej podpisania. Kilka dni przed podpisaniem aktu zakupu notariusz oraz prawnik mają obowiązek zgłoszenia nazwiska klienta do rejestru ksiąg wieczystych, z informacją, że będzie on przystępował do aktu zakupu w danym dniu. Na ten czas jakikolwiek inny wpis do księgi rejestru jest zablokowany. Następnie notariusz jest zobowiązany – niezwłocznie po podpisaniu aktu zakupu – przesłać dokument do rejestru i rozpocząć wpis nowego nabywcy.
W przypadku złożenia wniosku o przyznanie kredytu, akt własności sporządzany jest średnio w ciągu 6 do 8 tygodni (możliwa jest zmiana tego terminu, jeśli obie strony wyrażą zgodę). U notariusza podpisujemy równocześnie dwie umowy: zakupu i hipoteki. Jeśli nie możemy pojawić się osobiście, możemy wyznaczyć notarialnie pełnomocnika w tej sprawie.
Jeśli kupujemy dom u dewelopera, procedura ta może wyglądać trochę inaczej – różni się formą płatności. Jednak zawsze należy dokonać początkowej opłaty rezerwacyjnej i kolejnych transz, zgodnie z grafikiem płatności. Akt notarialny podpisujemy dopiero po zakończeniu budowy.
Jak uzyskać kredyt na zakup domu w Hiszpanii?
Polecamy korzystanie z usług banków Banco Santander de España, Banco Sabadell oraz La Caixa i CajaSur. Oferują one aktualnie kredyty na warunkach EURIBOR +3,60%.
Maksymalny czas kredytowania to 20 lat, co uzależnione jest również od wieku kredytobiorcy. Warunki kredytów, jakie aktualnie oferują banki (analiza na podstawie aktualnej oferty Banco Santander oraz Banco Sabadell) prezentują się następująco:
- 50-60% wyceny wartości nieruchomości,
- 20 lat – okres spłaty kredytu,
- 3,60% oprocentowania w pierwszym roku kredytowania,
- Euribor +1,9% oprocentowania od drugiego roku spłaty (klienci spoza strefy euro otrzymują ofertę kredytów z oprocentowaniem zmiennym od drugiego roku spłaty),
- 1% do 1,5% prowizji za otwarcie kredytu hipotecznego,
- 0,25% w ciągu pierwszych 3 lat (później 0%) prowizji za wcześniejszą spłatę częściową lub całkowitą.
Jak wysoką pożyczkę na kupno apartamentu lub willi można dostać? Osoby niemające statusu rezydenta w Hiszpanii mogą liczyć na maksymalnie 50%-60% wartości obliczonej na podstawie wyceny rzeczoznawcy zatwierdzonego przez bank. Jeśli kupujemy dom u dewelopera, jest to do 50% ceny wskazanej na Akcie własności.
Korzystne warunki kredytu na zakup domu możemy otrzymać u dewelopera, który ma finansowanie na budowę nieruchomości. W takim przypadku „przenosi” się kredyt na kupującego. Jest to subrogacja, czyli zamiana wierzyciela na osobę trzecią.
W Hiszpanii obowiązują nadal czeki bankierskie tzw. potwierdzone, wydawane przez bank. Nimi płacimy za zakup nieruchomości. Inną możliwością jest przelanie pieniędzy na konto powiernicze klienta kancelarii prawnej. Prawnik wystąpi do banku o wystawienie czeków, co pozwoli nam zaoszczędzić na opłacie, jaką pobiera bank za wystawienie czeku. Kancelarie prawne z tytułu obsługi dużej liczby klientów dysponują znacznymi zniżkami, oferowanymi przez bank.
Kto płaci za wycenę bankową?
Po wpłacie depozytu na zakup wybranego domu kupujący zleca na swój koszt wykonanie wyceny bankowej. Jest ona podstawą do udzielenia kredytu. Koszt usługi rzeczoznawcy w Hiszpanii zaczyna się od ok. 300 € i jest zależny od ceny zakupu.
Koszty transakcyjne zakupu nieruchomości
Do ceny wybranej przez nas nieruchomości trzeba doliczyć ok. 8%-13% jej wartości. Są to m.in. koszty opłat prawnych, notarialnych i podatki czy też koszty zależne do Wspólnoty Autonomicznej. Poniżej przedstawiamy podstawowe informacje na temat tych opłat w Andaluzji.
1. Podatek
Rynek wtórny:
– podatek od przeniesienia własności (ITP)
Aktualnie podatek ten wynosi tylko 7% wartości domu zakupionego na rynku wtórnym.
Rynek pierwotny
– podatek VAT
Jeśli kupujemy dom u dewelopera, musimy opłacić podatek VAT w wysokości 10% wartości nieruchomości.
– podatek od czynności cywilno-prawnych tzw. AJD w wysokości 1,2%
2. Koszty prawne
- prawnik: 1% wartości transakcji +21% VAT
- opłata notarialna: od ok. 1.000 € w zależności od wysokości transakcji; przy zakupie o wartości 2.500.000 € ok. 2.200 €
- wpis do księgi wieczystej: ok. 500 – 1.000 €
3. Koszty kredytu hipotecznego
- podatek od czynności prawnej tzw. AJD: 1,2% wartości udzielonego kredytu. Niniejszy koszt jest kosztem banku narzuconym prawnie od 2019 roku. Nie stanowi on więc kosztu kupującego.
- koszt złożenia hipoteki: od 1%-1,5% kapitału
4. Pozostałe koszty
- koszty podpisania umów za media (woda, prąd, telefon): od ok. 500 €
- koszt numeru N.I.E. ok. 190 € +21% VAT/osoby
Jak wyrobić numer N.I.E. w Polsce?
Obcokrajowcy kupujący domy w Hiszpanii muszą uzyskać numer N.I.E. (Número de identidad de extranjero). Jest on odpowiednikiem polskiego NIP-u. Wniosek o jego nadanie można złożyć w Ambasadzie Hiszpanii w Warszawie. Formularz nadania wniosku i formularz opłaty (w języku hiszpańskim) można także złożyć w oddziale Policia Nacional w Hiszpanii. Na nadanie numeru oczekuje się ok. 3-4 tygodnie. Numer N.I.E. jest niezbędny do dokonywania transakcji w Hiszpanii oraz do załatwiania spraw socjalnych, podpisywania umów na media itp. Najłatwiej jest upoważnić wybranego wcześniej prawnika, aby w naszym imieniu wystąpił z wnioskiem o przyznanie numeru N.I.E. w Marbelli.
Konto w banku w Hiszpanii – jak założyć?
Chcąc rozpocząć formalności związane z zakupem i usługami prawnymi, musimy założyć konto w banku, za pomocą którego dokonamy płatności za nieruchomość. Jest ono niezbędne także do podpisania umów za media czy zapłacenia podatku. Udając się do banku, należy przygotować (przetłumaczone na język hiszpański):
- kopię dowodu osobistego lub paszportu
- dokument potwierdzający adres zamieszkania (faktura za energię lub wodę, wystawiona na nasze nazwisko i adres zamieszkania w Polsce)
- dokumenty potwierdzające nasze zatrudnienie i wysokość zarobków (PIT z ostatniego roku, zaświadczenie z miejsca pracy)
- dokumenty dotyczące źródła, z którego pochodzą pieniądze na zakup nieruchomości (np. akt notarialny sprzedaży nieruchomości, dokument potwierdzający otrzymanie spadku, wyciągi dotyczące depozytów w bankach itp.)
- kartę rekomendacyjną z banku w Polsce
- numer N.I.E.
Wniosek kredytowy – jakie dokumenty?
- list polecający z banku w Polsce, zawierający informację od kiedy jesteście Państwo klientem banku, o przybliżonych obrotach rocznych itp.
- dane kontaktowe do swojego opiekuna w banku w Polsce, który może potwierdzić wiarygodność oświadczenia (e-mail, numer telefonu)
- zaświadczenie z zakładu pracy o wysokości zarobków, rodzaju umowy, okresie zatrudnienia, informacje o firmie, jej dane kontaktowe, link do strony itp.
- zeznania podatkowe z ostatnich 2 lat (PIT-y)
- zaświadczenie o niezaleganiu z zapłatą podatków
- zaświadczenie z BIK-u o braku roszczeń w stosunku do Państwa osoby
- rachunek za media potwierdzający adres zamieszkania (np. za prąd, wodę, telefon)
- oświadczenie podpisane przez kredytobiorcę o posiadanych nieruchomościach zawierające adres oraz przybliżoną aktualną wartość rynkową nieruchomości
- ewentualnie inne dodatkowe dokumenty wymagane przez bank
Pomagamy na każdym etapie
Mieszkam w Hiszpanii od 25 lat, mam duże doświadczenie w doradztwie i pośrednictwie. Znam potrzeby i wymagania polskich klientów i wszelkie procedury, jakie trzeba spełnić, by cieszyć się domem w Hiszpanii. Wraz z zespołem specjalistów oferujemy pomoc na każdym etapie: w wyborze okolicy, w której chcemy zamieszkać; w znalezieniu domu; wyborze prawnika i notariusza oraz wszelkich innych kwestiach niezbędnych do finalizacji zakupu. Zajmujemy się również przebudową, zaprojektowaniem i wykończeniem wnętrza oraz kompleksową administracją nieruchomości i pośrednictwem w wynajmie.
