Inwestycja w nieruchomość pod wynajem

W dobie panujących uwarunkowań ekonomicznych zakup nieruchomości stał się doskonałą alternatywą dla osób poszukujących dodatkowych opcji inwestycji kapitału. Jeśli połączymy to z prestiżowym kurortem – takim jak Marbella – mamy gotowy przepis na sukces.

Luksusowy dom na urlop i… wynajem

Atrakcyjność andaluzyjskiego wybrzeża oraz stale rosnący prestiż wiążący się z posiadaniem swojego domu czy apartamentu w tej lokalizacji sprawiają, że coraz więcej osób poszukuje luksusowych nieruchomości usytuowanych w tym regionie Hiszpanii.

Inwestorzy nabywając nieruchomość na Costa del Sol kierują się przeważnie dwoma potrzebami – chęcią posiadania prywatnej, luksusowej enklawy na czas urlopu oraz dywersyfikacją posiadanego portfela inwestycyjnego poprzez krótko- i długoterminowy wynajem luksusowych nieruchomości. Gdy decydujemy się na zakup nieruchomości w celu inwestycyjnym, nie chcemy zaprzątać sobie głowy codziennymi obowiązkami związanymi z jej wynajmem czy administracją, a pragniemy skupić się jedynie na doglądaniu płynących z niej zysków oraz rezerwacji na czas zasłużonego urlopu.

W takich przypadkach doskonałym rozwiązaniem jest nawiązanie współpracy z doświadczoną i wykwalifikowaną Agencją, która zajmie się wszelkimi sprawami związanymi z procesem wynajmu – od przygotowania i zarządzania ogłoszeniami na portalach, przez rozmowy z potencjalnymi klientami, aż po kwestie formalno-organizacyjne, takie jak umowy wynajmu, obsługa gości czy sprzątanie.

Rola agencji w wynajmie nieruchomości

Wielu klientów nie zagłębia się w cały proces i szereg działań, które podejmuje Agencja, aby znaleźć klienta na daną nieruchomości. I choć na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że praca zespołu odpowiedzialnego za zarządzanie wynajmem ogranicza się jedynie do przygotowania i opublikowania ogłoszenia na portalu typu Booking czy Airbnb, a następnie czekania na zgłoszenie, to lista zadań jest zdecydowanie dłuższa.

Aby w pełni wykorzystać potencjał danej nieruchomości, niezbędne jest przygotowanie jak najkorzystniejszej oferty, spełniającej wymagania rynkowe oraz oczekiwania klientów. W tym celu niezbędne jest stałe monitorowanie ogłoszeń o charakterystyce zbliżonej do posiadanej nieruchomości. Proces ten pozwala na dokonywanie bieżących modyfikacji ofert zarówno pod kątem cenowym, jak również w kontekście pakietu usług składających się na ofertę.

Kolejnym istotnym obszarem wymagającym wzmożonej czujności, jest obserwacja treści ogłoszeń, które publikujemy na portalach. Zastanawiacie się, dlaczego? Otóż zdarzają się sytuacje, w których portale samodzielnie dokonują ich modyfikacji. To zaś przekłada się na zwiększenie kosztów ponoszonych przez właściciela nieruchomości np. poprzez opłacenie firmy sprzątającej. W takich przypadkach niezbędna jest interwencja w celu aktualizacji ogłoszenia i przywrócenia jego pierwotnej formy. Tym z powodzeniem zajmuje się Agencja, dbająca o to, by proces wynajmu był przeprowadzony zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami.

Pełny zakres zadań Agencji dbającej o nieruchomość i zajmującej się jej wynajmem jest jednak o wiele szerszy i obejmuje takie zadania jak:

Zgłoszenie nieruchomości pod wynajem – osoba chcąca wynajmować nieruchomość na okres m.in. 7 dni, jest zobligowana do rejestracji jej w hiszpańskim urzędzie. Koszt rejestracji wynosi ok 200€.
Kontrola płatności dokonywanych przez klientów.
Check-in / check-out gości wynajmujących obiekt – obsługa podczas pobytu zgodna z usługami zawartymi w ogłoszeniu.
Organizacja sprzątania po wymeldowaniu gości – współpraca z firmą sprzątającą, która będzie wykonywała usługę każdorazowo po wymeldowaniu gości.
Dbanie o pozytywne opinie – recenzje osób wynajmujących nieruchomość to jeden z głównych wskaźników, którym kierują się użytkownicy poszukujący domu czy apartamentu na wynajem. W pierwszym roku, ze względu na małą ilość opinii zainteresowanie ofertą może być mniejsze, dlatego Agencja przykłada dużą wagę do zadowolenia najemców, a co za tym idzie do pozostawienia przez nich pozytywnej recenzji.
Zarządzanie cenami – Agencja w pełnym porozumieniu z klientem ustala i modyfikuje cenę nieruchomości. W zależności od popytu, wysokość ceny jest zwiększana bądź zmniejsza, tak by nieruchomość nie stała pusta i generowała jak największy przychód i zysk.

Koszty utrzymania nieruchomości

Decydując się na kupno nieruchomości na wynajem na Costa del Sol, musimy sobie zdawać sprawę z kosztów jej utrzymania, do których zaliczają się m.in.:

Koszty współpracy z portalami ogłoszeniowymi – Airbnb (3-5% wartości oferty + 21% VAT) oraz Booking (15% wartości oferty + 1,1% opłata transakcyjna, łącznie nie powinno przekroczyć 16,5%)
Sprzątanie (koszt uwzględniony jest w cenie oferowanej wynajmującemu)
Zużycie prądu
Zużycie wody
Opłaty osiedlowe (czynsz)
IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles), czyli podatek od nieruchomości – zależny od wielkości nieruchomości oraz opłat ustalonych przez gminę, w której znajduje się nieruchomość
[Opcjonalnie] Dedykowane ubezpieczenie – szerszy zakres pokrywania ewentualnych strat właściciela, które nie wynikają z podstawowego pakietu ubezpieczenia – koszt ok. 200€ rocznie.

Jeśli zdecydujemy się na współpracę z Agencją, która w pełnym zakresie zajmie się obsługą wynajmu nieruchomości, to do całości ponoszonych kosztów musimy doliczyć prowizję, która w warunkach rynkowych wynosi ok. 20% (+ 21% VAT) uzyskanego przychodu.

Podatek od wynajmu nieruchomości

Zakup nieruchomości pod wynajem wiąże się ze stałym uzyskiwaniem przez nas dodatkowego dochodu, który trzeba będzie rozliczyć w hiszpańskim urzędzie skarbowym. Według przyjętych norm prawnych, podatek ten należy rozliczać kwartalnie, a jego wysokość wynosi 19% od uzyskanego dochodu.

W przypadku rozliczeń podatkowych do kosztów które możemy odliczyć zaliczają się:

opłata osiedlowa
koszt zużycia prądu
koszt zużycia wody
ubezpieczenie mieszkania
koszty usługi konserwacyjnej np. sprzątania (należy posiadać fakturę na tę usługę)
koszt współpracy z Agencją zajmującą się nieruchomością
koszt kooperacji z portalami ogłoszeniowym – Booking, Airbnb
Internet

Przy dokonywaniu rozliczeń podatkowych warto pamiętać, że od przychodu możemy odliczyć jedynie koszty przypadające na okres, w którym dana nieruchomość była wynajmowana.

Przykładowo, jeśli w danym kwartale wynajmowaliśmy apartament bądź dom przez 90 dni, a ubezpieczenie roczne kosztuje nas 360€, to w kwartalny rozliczeniu odliczymy kwotę w wysokości 90€. Zasada ta odnosi się do wszystkich kosztów związanych z eksploatacją nieruchomości ponoszonych przez właściciela.

W celu przeprowadzenia rozliczenia podatkowego w pełnej zgodności z obowiązującym w Hiszpanii prawem, warto nawiązać współpracę ze sprawdzonym biurem księgowym, którego koszt kwartalnie wynosi ok 150€.

Pozwól sobie pomóc

Posiadanie wymarzonego domu czy apartamentu na Costa del Sol wiąże się z wieloma dodatkowymi obowiązkami, które z powodzeniem można przekazać Agnes Inversiones. Nasze wieloletnie doświadczenie na hiszpańskim rynku nieruchomości sprawia, że jesteśmy doskonałym partnerem, który zdejmie z Państwa zarządzanie nieruchomością i jej wynajmem, efektem czego będziecie mogli skupić się jedynie na planowaniu zasłużonego urlopu i kolejnych inwestycji.