En esta época de condiciones económicas imperantes, la compra de propiedades se ha convertido en una excelente alternativa para quienes buscan opciones adicionales de inversión de capital. Si esto se combina con un centro turístico de prestigio, como Marbella, se obtiene una receta perfecta para el éxito.
Casa de lujo para vacaciones y… alquiler
El atractivo de la costa andaluza y el prestigio cada vez mayor asociado a la posesión de una vivienda o piso en este lugar hacen que cada vez más personas busquen propiedades de lujo situadas en esta región de España.
Los inversores que compran propiedades en la Costa del Sol se mueven principalmente por dos necesidades – el deseo de tener un enclave privado de lujo para sus vacaciones, y diversificar su cartera de inversiones mediante el alquiler de propiedades de lujo a corto y largo plazo. Cuando uno decide comprar una propiedad con fines de inversión, no quiere preocuparse de las responsabilidades diarias del alquiler o la administración, y quiere centrarse únicamente en cuidar los beneficios de la misma y reservarla para unas merecidas vacaciones.
En estos casos, la solución perfecta es asociarse con una Agencia experimentada y cualificada que se encargue de todos los asuntos relacionados con el proceso de alquiler: desde la preparación y gestión de anuncios en portales, pasando por entrevistas con clientes potenciales, hasta cuestiones formales y organizativas como contratos de alquiler, servicios para huéspedes y limpieza.
El papel de la agencia en el alquiler de inmuebles
Muchos clientes no profundizan en todo el proceso y la serie de acciones que lleva a cabo una Agencia para encontrar un cliente para una propiedad. Y aunque a primera vista pueda parecer que el trabajo del equipo de gestión de alquileres se limita simplemente a preparar y publicar un anuncio en un portal como Booking o Airbnb y luego esperar una solicitud, la lista de tareas es definitivamente más larga.
Para explotar plenamente el potencial de un inmueble, es esencial preparar la oferta más ventajosa que cumpla los requisitos del mercado y las expectativas de los clientes. Para ello, es necesario realizar un seguimiento constante de los anuncios con características similares a las de su inmueble. Este proceso permite introducir modificaciones continuas en las ofertas, tanto en el precio como en el paquete de servicios que las componen.
Otro aspecto importante que requiere una mayor vigilancia es vigilar el contenido de los anuncios que publicamos en los portales. ¿Se pregunta por qué? Bueno, hay situaciones en las que los portales hacen sus propias modificaciones. Esto, a su vez, se traduce en un aumento de los costes para el propietario, por ejemplo pagando a una empresa de limpieza. En tales casos, es necesario intervenir para actualizar el anuncio y devolverle su forma original. De ello se encarga con éxito la Agencia, que garantiza que el proceso de alquiler se lleve a cabo según lo acordado previamente.
Sin embargo, el ámbito completo de las tareas de una Agencia que cuida de una propiedad y se ocupa de su alquiler es mucho más amplio e incluye tareas como:
- Registro de la propiedad en alquiler: una persona que desee alquilar una propiedad por un periodo de, por ejemplo, 7 días, está obligada a registrarla ante las autoridades españolas. El coste del registro es de aproximadamente 200 euros.
- Control de los pagos efectuados por los clientes.
- Check-in / check-out de los huéspedes que alquilan la instalación – servicio durante su estancia de acuerdo con los servicios incluidos en el anuncio.
- Organizar la limpieza tras la salida de los huéspedes: ponerse en contacto con una empresa de limpieza que realice el servicio cada vez que los huéspedes se marchen.
- Alimentar las reseñaspositivas: las reseñas de las personas que alquilan un inmueble son uno de los principales indicadores utilizados por los usuarios que buscan una casa o un piso en alquiler. En el primer año, debido al escaso número de reseñas, puede haber menos interés en la oferta, por lo que la Agencia concede gran importancia a la satisfacción de los inquilinos y, en consecuencia, a que dejen una reseña positiva.
- Gestión del precio – La agencia fija y modifica el precio del inmueble en plena consulta con el cliente. En función de la demanda, se aumenta o disminuye el importe del precio, para que la propiedad no se quede vacía y genere los mayores ingresos y beneficios posibles.
Gastos de mantenimiento
Cuando nos decidimos a comprar una propiedad de alquiler en la Costa del Sol, debemos ser conscientes de sus costes de mantenimiento, que incluyen:
- Costes de cooperación con portales de anuncios – Airbnb (3-5% del valor del anuncio + 21% de IVA) y Booking (15% del valor del anuncio + 1,1% de tasa de transacción, el total no debe superar el 16,5%).
- Limpieza (el coste está incluido en el precio ofrecido al propietario)
- Consumo de energía
- Consumo de agua
- Gastos de liquidación (alquiler)
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que depende del tamaño de la propiedad y de las tasas establecidas por el municipio en el que se encuentre la propiedad.
- [Opcional] Seguro específico – cobertura más amplia para posibles pérdidas del propietario no cubiertas por el paquete de seguro básico – coste aprox. 200€ al año.
Si decidimos colaborar con una Agencia que se encargue del alquiler del inmueble en su totalidad, tendremos que añadir una comisión a los costes totales incurridos, que en condiciones de mercado asciende aproximadamente al 20% (+ 21% IVA) de los ingresos generados.
Impuesto sobre bienes inmuebles de alquiler
La compra de una vivienda en alquiler supone la adquisición permanente de una renta adicional, que habrá que liquidar a la Hacienda española. Según las normas legales establecidas, este impuesto debe liquidarse trimestralmente y su importe es del 19% de los ingresos percibidos.
A efectos fiscales, los costes deducibles incluyen:
- impuesto de sucesiones
- coste del consumo de electricidad
- coste del consumo de agua
- seguro de hogar
- costes de servicios de mantenimiento, por ejemplo, limpieza (debe presentarse factura de este servicio)
- el coste de trabajar con una agencia inmobiliaria
- el coste de la cooperación con portales publicitarios – Booking, Airbnb
- Internet
A la hora de hacer la declaración de la renta, conviene recordar que sólo podemos deducir de los ingresos los gastos imputables al periodo en que el inmueble estuvo alquilado.
Por ejemplo, si alquilamos un piso o una casa durante 90 días en un trimestre determinado y el seguro anual nos cuesta 360 euros, deduciremos un importe de 90 euros en la liquidación trimestral. Esta regla se aplica a todos los gastos relacionados con la explotación del inmueble en que incurra el propietario.
Para realizar su declaración de la renta cumpliendo plenamente la legislación española, es aconsejable establecer una relación con una empresa de contabilidad establecida, con un coste aproximado de 150 euros por trimestre.
Déjate ayudar
Ser propietario de la casa o piso de sus sueños en la Costa del Sol conlleva muchas responsabilidades adicionales, que puede delegar con éxito en Agnes Inversiones. Nuestros muchos años de experiencia en el mercado inmobiliario español nos convierten en el socio perfecto para quitarle de las manos la gestión de la propiedad y sus alquileres, con el resultado de que usted puede centrarse únicamente en la planificación de sus merecidas vacaciones y posteriores inversiones.
