O problemie „okupas”, z którym muszą mierzyć się właściciele nieruchomości w Hiszpanii, media pisały już wielokrotnie. Warto jednak mieć na uwadze fakt, że dotyczy to często określonego typu nieruchomości – raczej opustoszałych osiedli, niż apartamentów kupowanych w celach inwestycyjnych przez klientów indywidualnych. Lokalizacje takie jak Costa del Sol są niemal wolne od prób zajęcia nieruchomości.
Kim są „okupas”?
„Okupas” wywodzi się od hiszpańskiego słowa „ocupación”, co oznacza zajęcie czyjegoś terenu i określa zarówno zjawisko, jak i ludzi, którzy zajmują cudze nieruchomości. „Dzicy lokatorzy” to problem, nierzadko spędzający sen z powiek właścicielom nieruchomości w Hiszpanii opuszczającym kraj na dłuższy czas, a także bankom i funduszom inwestycyjnym – będącym właścicielami wielu niezagospodarowanych i niezamieszkałych nieruchomości. To właśnie tego rodzaju podmiotom „okupas” dają się najmocniej we znaki, osiedlając się w domach i kompleksach mieszkalnych, które stoją opuszczone przez dłuższy czas.
Jak działają „okupas”? Scenariuszy jest kilka. Jeden z nich polega na obserwacji nieruchomości oraz podjęciu wszelkich kroków, mających na celu jej zasiedlenie. Na kilka dni przed planowanym włamaniem do domu czy mieszkania, zamawiają oni jedzenie pod upatrzony adres. To pozwala nie tylko potwierdzić nieobecność właścicieli, lecz także swój „pobyt” pod wskazanym adresem.
Następnie, po wyważeniu drzwi lub wyłamaniu zamka, zajmują daną nieruchomość i rozpoczynają proces „aklimatyzacji” – wstawiają własne rzeczy, na półkach ustawiają swoje pamiątki i zdarza się, że… podpisują umowę z dostawcami mediów, co uwiarygadnia ich obecność. W ten sposób dom staje się ich miejscem zamieszkania, co skutecznie utrudnia eksmisję.
Ilu nieruchomości to dotyczy?
Według danych hiszpańskiego Ministerstwa Spraw Wewnętrznych, w 2023 r. w całym kraju odnotowano o 1 436 mniej przypadków zajęcia nieruchomości bez zgody właściciela, niż miało to miejsce rok wcześniej. Oznacza to spadek o 8,8% w skali roku. Wśród regionów, gdzie spadła liczba „okupas” znalazły się między innymi: Walencja (-19,1%), Kastylia-La Mancha (-12%), Katalonia (-10,6%), Andaluzja (-7,2%) oraz Kastylia i Leon (-5,3%). W prowincji Malaga w 2023 r. było tylko 439 przypadków „okupas”.
Należy jednak pamiętać, że często głównym celem zasiedleń przez „okupas” są nieruchomości należące do banków czy funduszy inwestycyjnych, które przejęły domy bądź apartamenty i pozostawiły je nieużywane – bez jakichkolwiek zabezpieczeń.
Costa del Sol bez „okupas”
Problem „okupas” nie dotyczy w zasadzie Costa del Sol. W ciągu ostatnich dwóch lat miały miejsce wyłącznie pojedyncze przypadki takich działań wobec nieruchomości prywatnych. Jest to związane z faktem, iż wybrzeże nie pustoszeje po sezonie letnim. Kiedy kończy się szczyt sezonu turystycznego, zaczyna się bowiem sezon golfowy.
Dodatkowo w okolicach Marbelli osiedla są właściwie stale zamieszkałe, a wybrzeże Costa del Sol żyje przez cały rok. Odwiedzają je turyści w sezonie letnim oraz miłośnicy gry w golfa w sezonie zimowym, a jednocześnie coraz więcej osób wybiera to miejsce na stały pobyt.
Hiszpańskie prawo o „okupas”
Art. 202 w hiszpańskim kodeksie karnym traktuje o włamaniu, kiedy sprawca został przyłapany na gorącym uczynku. W praktyce dotyczy to zgłoszenia w ciągu pierwszych 48 godzin przebywania dzikich lokatorów. W tym przypadku policja ma prawo natychmiastowego „uwolnienia” mieszkania. Polecamy tutaj posiadanie alarmu i kamer (dodatkowo z czujnikiem ruchu), które dadzą policji podstawę dowodową, kiedy zostało zajęte mieszkanie i w jaki sposób. Takie rozwiązanie jest najbardziej skuteczne, gdyż pozwoli nam uniknąć oczekiwania na rozprawę sądową i uchroni nas od kosztów, jak i długotrwałych procedur sądowych.
W przypadku zgłoszenia policji nielegalnego przejęcia później niż w ciągu 48 godzin od momentu zajęcia nieruchomości, okupas mają niespełna tydzień, aby uwiarygodnić swoje prawo własności do lokalu – w przeciwnym razie sąd podejmuje decyzję o eksmisji. Ostateczne zamknięcie sprawy zależy od sprawności działania placówki sądu i czasami może trwać kilka miesięcy. Wedle prawa hiszpańskiego zarówno włamanie, jak i nielegalne zajęcie lokalu uważane jest za przestępstwo i podlega karze grzywny oraz pozbawienia wolności od trzech miesięcy do dwóch lat.
Możemy spotkać się z ofertą… zapłaty za wyprowadzkę od „okupas” – z reguły jest to kwota kilku tysięcy euro. Alternatywą są usługi wyspecjalizowanych firm, jednak w tym przypadku działają one na granicy prawa. Ostatecznym rozwiązaniem jest procedura sądowa – wejście na drogę cywilną lub karną.
Ekspresowa eksmisja ma zastosowanie tylko i włącznie w lokalach, które są własnością osób fizycznych. Nie dotyczy to natomiast firm (w tym banków), stąd często przytaczane w prasie długotrwałe procesy eksmisji dzikich lokatorów. Warto zwrócić uwagę na fakt, że „okupas” zależy, aby jak najdłużej mieszkać, stąd zajęcie opuszczonych lokali należących do firm potencjalnie stwarza możliwość dłuższego pobytu. Nie jest ich celem zajmowanie nieruchomości prywatnych, które mają możliwość szybkiej eksmisji.
Jak zabezpieczyć nieruchomość przed „okupas”?
Przed „okupas” może nas uchronić kilka rozwiązań, takich jak:
- Umowa z firmą ochroniarską – zamontowanie systemu alarmowego pozwoli na szybką reakcję w przypadku bezprawnego wtargnięcia na teren nieruchomości. W ten sposób zabezpieczymy się przed „okupas”, którzy, aby rościć sobie prawo do nieruchomości, muszą w niej spędzić co najmniej 48 godzin od wtargnięcia.
- Monitoring wewnątrz nieruchomości – zamontowanie nawet 2 lub 3 kamer w lokalu to proste, a przy tym niedrogie rozwiązanie. Można wybrać zarówno model reagujący na ruch, który wyśle wówczas stosowne powiadomienie, jak również zapewniający stały podgląd na żywo.
- Zaprzyjaźnienie się z sąsiadami – pomoc sąsiedzka to często jedno ze skuteczniejszych rozwiązań. Podczas naszego wyjazdu – powrotu do głównego domu w innym kraju bądź wyjazdu na urlop – będą oni co jakiś czas doglądać naszej nieruchomości.
- Kupno nieruchomości na strzeżonym osiedlu – na Costa del Sol większość luksusowych nieruchomości znajduje się na terenie kompleksów posiadających 24-godzinną ochronę, dzięki czemu na teren obiektu (domu czy apartamentowca) nie dostają się osoby niebędące ich mieszkańcami. Osiedla wyposażone w stały monitoring stanowią dodatkowe zabezpieczenie, dostarczające formalnego poświadczenia w razie wtargnięcia „okupas” na teren nieruchomości.
- Nawiązanie współpracy z profesjonalną agencją zarządzającą nieruchomością – Inwestując w nieruchomości w Hiszpanii, warto nawiązać współpracę z agencją, która nie tylko zabezpieczy i obsłuży cały formalno-prawny proces zakupu, lecz także będzie zarządzała nieruchomością pod naszą nieobecność. Agencja zadba o wszelkie niezbędne kwestie, a w razie wszelkich problemów zajmie się ich neutralizacją na miejscu. Dzięki temu, będąc na drugim końcu Europy czy nawet na innym kontynencie, zyskamy pewność, że ktoś zaufany dba o nasz majątek.
Profesjonalne zarządzanie nieruchomością
Nabywając nieruchomość w Hiszpanii, towarzyszy nam konkretny cel inwestycyjny. Jedni kupują ją z myślą o drugim domu, w którym spędzą kilka tygodni lub miesięcy w roku. Inni robią to w celu długoterminowej inwestycji, która na co dzień będzie wynajmowana turystom – odwiedzającym hiszpańskie wybrzeże Costa del Sol.
Bez względu na to, którą opcję inwestycyjną wybierzemy, warto nawiązać stałą współpracę z agencją zajmującą się zarządzaniem nieruchomością. W ten sposób zagwarantujemy sobie kompleksową obsługę podczas naszej nieobecności w Hiszpanii, jak również usystematyzujemy jej wynajem, a co za tym idzie – zyskamy stałe źródło dodatkowego dochodu.
Agnes Inversiones, jako najdłużej działająca polska agencja nieruchomości na Costa del Sol, przez lata funkcjonowania na tutejszym rynku wykształciła doskonały i w pełni funkcjonalny model współpracy z klientami. Gwarantuje on kompleksowe zarządzanie nieruchomością, a w ramach współpracy oferuje różnorodne pakiety, obejmujące pełny wachlarz usług.
